Înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor

18 septembrie 2018 Mesagerul Hunedorean

În Monitorul Oficial nr. 660 din 30 iulie 2018 a fost publicată Legea nr. 196/ 2018 din 30 iulie 2018 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari şi administrarea condominiilor.
Legea reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la:
a) înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor formate din cel puţin trei unităţi de proprietate imobiliară;
b) administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin trei persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună şi se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.
Obiectivele generale urmărite de adoptarea legii sunt:
• eficientizarea administrării locuinţelor, fie că sunt imobile colective tip bloc, locuinţe situate în curţi comune sau ansambluri rezidenţiale;
• o mai bună structură a organelor de conducere ale asociaţiilor de proprietari;
• clarificarea responsabilităţilor şi incompatibilităţilor dintre membrii structurilor de conducere din cadrul asociaţiilor de proprietari;
• instituirea regulamentului condominiului în care să se înscrie regulile de comportament şi de folosire a proprietăţii;
• clarificarea şi eficientizarea relaţiei dintre autorităţile publice şi asociaţiile de proprietari.
Legea propune o nouă abordare a gestiunii locuirii colective, aceasta fiind de asemenea aplicabilă tuturor imobilelor formate din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie, după caz şi cote – părţi indivize de proprietate comună.
În prezent, reglementările vizând condominiul se referă doar la imobile colective – blocuri de locuinţe.
Legea reglementează organizarea şi funcţionarea oricărui condominiu în care se află mai multe locuinţe, stabileşte principiile de organizare şi funcţionare a condominiului, precum şi regulamentul de funcţionare al acestuia. Proprietarii din condominiu trebuie să încheie un acord scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale imobilului şi normele de conduită dintre proprietari, numit regulament al condominiului.
Alte prevederi ale legii:
• datorită stării de coproprietate forţată şi perpetuă, în scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor legii;
• se introduce obligativitatea constituirii de către asociaţiile de proprietari a fondului de reparaţii anual, precum şi a fondului de rulment;
• sunt reglementate asociaţiile de chiriaşi şi condiţiile în care acestea pot administra spaţiile comune din cadrul condominiilor;
• se detaliază şi clarifică atribuţiile administratorului, ale preşedintelui, ale comitetului executiv, ale cenzorilor, tipul de relaţii dintre aceştia, precum şi procedurile de aprobare a deciziilor privind realizarea lucrărilor de reabilitare a imobilului şi de limitare a consumului energetic;
• lucrările de reabilitare pentru imobilele de locuinţe având mai multe tronsoane/ scări se fac unitar şi nu pe segmente de clădire; în cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitarea termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural – arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural – ambientale a clădirilor. Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari trebuie să solicite, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programelor multianuale privind creşterea calităţii arhitectural – ambientale a clădirilor;

• cenzorul este un organism de control, separat de comitetul executiv;
• structurile de conducere prevăzute sunt obligatorii pentru asociaţiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 locuinţe, iar în cazul asociaţiilor de proprietari care cuprind maxim 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele poate îndeplini şi funcţia de administrator, iar constituirea comitetului executiv nu este obligatorie, caz în care preşedintele asociaţiei de proprietari preia toate atribuţiile şi răspunderile comitetului executiv;
• în scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari poate încheia contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare. Candidaţii pentru funcţia de administrator de imobile trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu: atestatul, certificatul de calificare profesională obţinut în conformitate cu legislaţia în vigoare privind formarea profesională a adulţilor, cazier judiciar care să ateste că nu a suferit nici o condamnare, prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico – financiară, dovada poliţei de asigurare de răspundere civilă profesională. Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, are au ca obiect de activitate administrarea condominiilor. În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor;
• în cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă studii superioare în domeniul economic sau juridic. În cazul în care cenzorul este persoană juridică, acesta trebuie să aibă domeniul de activitate contabilitate, audit financiar, sau consultanţă în domeniul fiscal, conform legislaţiei în vigoare;
• contabilitatea costurilor operaţionale ale asociaţiilor de proprietari se ţine numai în partidă simplă, astfel încât gestiunea, urmărirea şi verificarea contabilităţii şi a sumelor gestionate de asociaţia de proprietari să se simplifice;
• prin grija preşedinţilor asociaţiilor de proprietari, actele adiţionale ce cuprind înscrierile ulterioare în asociaţiile de proprietari, se depun judecătoriile în a căror rază teritorială se află condominiile, în termen de 15 zile de la semnarea acestora. Astfel, la judecătoriile în a căror rază teritorială se află condominiile, vor exista dosarele actualizate ale asociaţiilor de proprietari, inclusiv documentele care atestă calitatea de membri ai acestora;
• se introduce dreptul de preemţiune la preţ egal al autorităţilor administraţiilor publice locale asupra locuinţelor executate silit pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei. aceste locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea acestora, numai dacă îndeplinesc condiţiile stabilite pentru accesul la locuinţele sociale;
• în vederea protejării proprietarilor din condominii care îşi achită contribuţiile ce le revin la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaţia de proprietari în faţa celor care au restanţe la cheltuielile asociaţiei de proprietari, legea oferă o alternativă la debranşarea întregului condominiu datorită acumulării de datorii de către unii proprietari. Totodată, se detaliază modalităţile şi procedurile cu privire la furnizarea şi contractarea serviciilor de utilităţi publice în condominii: modalitatea de facturare în comun la nivel de asociaţie de proprietari sau de facturare individuală la nivel de proprietar, convenţiile de facturare individuală, contractele individuale de furnizare/prestare a serviciilor de utilităţi publice, precum şi modalităţile şi procedurile de contractare şi facturare a serviciilor de utilităţi publice în ansamblurile rezidenţiale.
Legea intră în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României.