„ACTUL DE MÂNĂ” NU E BUN ATUNCI CÂND CUMPĂRAŢI IMOBILE

Doris Visirin, avocat

Deşi pentru unii ar putea să pară la mintea cocoşului ceea ce am de spus mai jos, am constatat că foarte multă lume crede în continuare că încheierea unui act sub semnătură privată (eventual cu doi martori) este suficient pentru a vinde sau cumpăra un teren sau o casă.
Legea stabileşte, în codul civil, că un imobil nu poate fi vândut sau cumpărat decât în temeiul unui act autentic, încheiat în faţa notarului public, ceea ce rezultă neîndoielnic din dispoziţiile articolului 1.244 „trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”. Nulitatea absolută este sancţiunea care afectează actul juridic încheiat fără respectarea anumitor condiţii de fond sau de formă prevăzute de lege, şi care constă în lipsirea actului juridic respectiv de efectele sale fireşti.
În mod evident, când părţile se prezintă la notarul public pentru a  încheia unui contract de vânzare cumpărare, acesta solicită să îi fie prezentate o serie de documente, printre care extrasul de carte funciară şi certificatul fiscal.
Mai ales în zonele necooperativizate din judeţul nostru, oamenii tranzacţionau terenuri fără a înscrie în cartea funciară tranzacţiile efectuate sau succesiunile, din varii motive, unele financiare sau  unele care au ţinut de regimul politic existent. S-a ajuns astfel la situaţia în care bucăţi de teren sau case s-au vândut sau moştenit succesiv, fără a se perfecta actele în faţa notarului public şi fără a se înscrie ca atare în cartea funciară operaţiunile efectuate, acolo fiind înscrişi uneori chiar proprietarii de dinainte de anul 1950. Ca urmare, extrasul de carte funciară nu reflectă situaţia actuală a imobilului şi evident, nu poate sta la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Aducerea la zi a situaţiei unui astfel de imobil poate fi foarte dificilă iar în cazul în care survine şi decesul unora dintre părţi şi apar eventuale neînţelegeri între moştenitori şi cumpărători, devine aproape imposibilă.
Evident, urmează procese lungi, interogatorii, audieri de martori, expertize şi multe cheltuieli pentru părţi, care ar putea fi evitate simplu, prin reglementarea situaţiei imobilului înainte de a fi cumpărat şi prin încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în forma autentică, respectându-se toate cerinţele legii.
„Actele de mână” sau, juridic spus, înscrisurile sub semnătură privată nu sunt suficiente pentru a achiziţiona, în mod valabil, imobile şi pot crea situaţii neplăcute care să ducă la irosirea ulterioară a unor resurse financiare şi de timp importante.